Türkiye konut piyasasında son üç yıla damgasını vuran yüksek fiyat artışları yerini artık düşüş trendine bıraktı. sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre, üç büyükşehir olan İstanbul, Ankara ve İzmir’de reel (enflasyondan arındırılmış) konut fiyatlarındaki yıllık değişim negatife döndü. 2022’nin ortalarında rekor seviyelere ulaşan artışlar, 2024 ve 2025 boyunca ciddi bir gerileme yaşadı.
İstanbul: Zirveden Sert Düşüş
Reel fiyat artışlarında en çarpıcı değişim İstanbul‘da gözlemlendi. Temmuz 2022’de yüzde 89,8 ile tarihi zirvesine ulaşan yıllık reel fiyat artışı, ekonomik koşullar, faiz oranlarındaki yükseliş ve alım gücündeki düşüş gibi nedenlerle hızlı bir şekilde ivme kaybetti. 2024 Haziran ayında yüzde -23,8’e kadar gerileyen fiyat değişimi, 2025 Nisan itibarıyla yüzde -8,6 seviyesinde sabitlendi. Bu düşüş, konut piyasasının önemli bir düzeltme sürecine girdiğini açıkça gösteriyor.
İzmir: Durgun Ama Tutarlı Düşüş
İzmir’deki reel fiyatlar da uzun vadeli bir düşüş trendi içinde. Temmuz 2023’ten itibaren kademeli olarak azalan yıllık reel artış oranı, 2025 Nisan ayında yüzde -5,9 olarak ölçüldü. İstanbul’a kıyasla daha yumuşak bir geçiş süreci yaşayan İzmir piyasasında yatırımcılar ve alıcılar daha temkinli davranmaya başladı.
Ankara: Deprem Sonrası Ters Etki, Ardından Düşüş
Ankara’da fiyat hareketleri daha farklı bir rota izledi. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depreminin ardından yaşanan göç hareketi ve güvenli konut arayışları, kısa vadede fiyatlarda artışa neden oldu. Ancak bu yükseliş Temmuz 2023 itibarıyla sona erdi. 2025 Nisan ayında yıllık reel fiyat değişimi yüzde -2,8 olarak kaydedildi. Ankara’da fiyatlar düşse de, bu düşüş İstanbul ve İzmir’e göre daha ılımlı gerçekleşti.
Türkiye Genelinde Ortak Eğilim: Reel Fiyatlarda İvme Kaybı
Söz konusu üç büyükşehirdeki tablo, Türkiye genelindeki eğilimle örtüşüyor. Pandemi sonrası yaşanan talep patlaması ve yüksek enflasyon ortamı konut fiyatlarını yukarı çekerken, son bir yılda sıkı para politikası ve alım gücündeki düşüş bu ivmeyi tersine çevirdi. Enflasyonun hala yüksek seyretmesine karşın, reel fiyatların negatife dönmesi, nominal fiyat artışlarının alıcılar üzerindeki etkisini azalttığını gösteriyor.
Sonuç: Piyasa Yeni Dengelerini Arıyor
Üç büyükşehirde reel fiyat artışlarının negatife dönmesi, konut piyasasında yeni bir dönemin başladığını işaret ediyor. Bu tablo, yatırımcılar için fırsatlarla dolu olabileceği gibi, satıcılar için de daha temkinli bir strateji gerektiriyor. Önümüzdeki aylarda ekonomik istikrar, faiz oranları ve talep düzeyleri, piyasanın yeniden denge bulmasında belirleyici olacak.
İstanbul, Ankara ve İzmir’deki bu gelişmeler, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların yakından takip etmesi gereken dinamiklerin başında geliyor.