Ev sahibi olma süreci, sadece konut bedelinin ödenmesiyle sınırlı değildir. Tapu işlemleri, bu sürecin en önemli aşamalarından biridir ve beraberinde bazı yasal ve mali yükümlülükleri getirir. Özellikle ilk kez ev alacak olanlar için “tapuda ne kadar masraf çıkar?”, “bu ödemeleri kim yapar?” gibi sorular oldukça kafa karıştırıcı olabilir. Bu nedenle, konut alım sürecinde karşılaşılacak tapu harcı, döner sermaye bedeli ve diğer yasal giderlerin doğru bilinmesi hem bütçe planlaması hem de sorunsuz bir tapu devri açısından büyük önem taşır. Bu yazıda, 2025 yılı itibarıyla geçerli olan güncel oranlar ışığında, konut alımında ödenmesi gereken tapu masraflarını detaylıca ele alacağız.
Tapu Harcı Nedir ve Kim Öder?
Tapu harcı, taşınmazın alım-satım işlemi sırasında devlet tarafından alınan resmi bir vergidir. 2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı, satış bedelinin %4’ü olarak uygulanmaktadır. Bu oran, genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır (%2 + %2 şeklinde), ancak taraflar kendi aralarında farklı bir anlaşma da yapabilir. Uygulamada, birçok durumda bu yükümlülük tamamen alıcı tarafından üstlenilir.
Örnek vermek gerekirse, 3.000.000 TL değerinde bir konut için toplam 120.000 TL tapu harcı ödenir. Eğer bu tutar iki taraf arasında paylaşılırsa, alıcı 60.000 TL, satıcı ise 60.000 TL öder.
Döner Sermaye ve Tapu Harçları Dışındaki Masraflar
Tapu harcına ek olarak, döner sermaye ücreti de tapu dairesi tarafından tahsil edilir. 2025 yılında döner sermaye hizmet bedeli ortalama olarak 1.500 TL civarındadır ve bu tutar her yıl güncellenebilmektedir. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu bölgeye göre ek hizmet bedelleri de olabilir.
Bazı bölgelerde tapu işlemlerinin e-Devlet üzerinden randevu alınarak yapılması zorunludur. Bu süreçte noter onayı, kimlik doğrulama ve evrak kontrolü gibi hizmetler için ekstra ücretler çıkabilir. Bu ek giderler 500 TL ile 1.000 TL arasında değişebilir.
Ekspertiz Ücreti (Kredi ile Alımda)
Konut kredisi kullanarak ev almayı planlayanlar için ekspertiz ücreti de gündeme gelir. Banka, satın alınacak taşınmazın gerçek değerini tespit etmek için lisanslı bir ekspertiz firmasına başvurur. Bu işlem için 2025 yılı itibarıyla ortalama 3.500 TL – 5.000 TL arasında bir ücret ödenmektedir. Bu bedel genellikle kredi kullanan alıcı tarafından karşılanır.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Tapu devri sırasında, taşınmazın Zorunlu Deprem Sigortası’nın (DASK) yaptırılmış olması şarttır. DASK primi, dairenin büyüklüğüne ve bulunduğu risk bölgesine göre değişmekle birlikte ortalama 300 – 1.000 TL arasında bir masraf oluşturur. Bu ücret de alıcı tarafından ödenir ve tapu devrinden önce poliçenin ibraz edilmesi gerekir.
Sonuç: Toplam Tapu Masrafı Ne Tutar?
2025 yılı itibarıyla ortalama bir konut alımında karşılaşılabilecek tapu masrafları şu şekilde özetlenebilir:
Tapu Harcı: %4 (Alıcıya düşen %2 oranıyla hesaplanmalı)
Döner Sermaye Bedeli: 1.500 TL civarı
Ekspertiz Ücreti (Varsa): 3.500 – 5.000 TL
DASK Primi: 300 – 1.000 TL
Diğer Giderler: 500 – 1.000 TL (noter, belge, işlem ücretleri)
Yani 3 milyon TL’lik bir konut alımında tapu masrafları toplamda yaklaşık 70.000 – 80.000 TL gibi bir ek maliyet yaratabilir. Bu nedenle ev alırken sadece konut fiyatına değil, işlemler sırasında çıkacak ek giderlere de hazırlıklı olmak gerekir.
Sık Sorulan Sorular
1. Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Resmî olarak tapu harcı hem alıcı hem de satıcı tarafından %2’şer oranında ödenmelidir. Ancak pratikte bu ücret çoğunlukla alıcı tarafından karşılanır. Tarafların kendi aralarında farklı bir mutabakata varmaları da mümkündür.
2. Tapu masrafları ne zaman ödenir?
Tapu harcı ve döner sermaye ücretleri, tapu randevusundan önce ödenmelidir. Tapu dairesi işlemleri başlatmadan önce bu ödemelerin yapılmış olması zorunludur.
3. Tapu harcını konut kredisiyle ödeyebilir miyim?
Hayır, tapu harcı ve diğer masraflar genellikle kredi tutarına dahil edilmez. Alıcının bu bedelleri peşin olarak karşılaması gerekir.
4. Ekspertiz raporu zorunlu mudur?
Sadece konut kredisi kullanılacaksa ekspertiz raporu zorunludur. Satış işlemi nakit gerçekleşiyorsa, ekspertiz yapılması zorunlu değildir ancak alıcının güvenliği açısından tavsiye edilir.
5. Tapu harcı indirimli olabilir mi?
Zaman zaman devlet tarafından bazı dönemlerde geçici tapu harcı indirimleri yapılabilir. Ancak bu indirimler Resmî Gazete’de duyurulmadıkça geçerli olmaz. 2025 itibarıyla %4 oranı geçerlidir.
6. DASK olmadan tapu devri yapılabilir mi?
Hayır. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılmadan konutun tapu devri işlemi tamamlanamaz. Güncel ve geçerli bir DASK poliçesi ibraz edilmelidir.
7. Döner sermaye bedeli her işlemde aynı mı?
Hayır, döner sermaye bedeli yıl bazında değişebilir. 2025 yılı itibarıyla ortalama 1.500 TL civarında olsa da, şehirden şehre ve işlemin türüne göre bu rakam değişebilir.
8. Satın aldığım konut için başka sürpriz masraflar çıkar mı?
Genel olarak tapu harcı, döner sermaye bedeli, DASK ve varsa ekspertiz ücreti dışında başka zorunlu masraf bulunmaz. Ancak taşınmaz üzerinde ipotek, şerh veya vergi borcu varsa bunların giderilmesi için ekstra işlemler ve masraflar gündeme gelebilir.