Reel Kiralar Gerilerken Talep Hızla Artıyor
Türkiye’de kiralık konut piyasasında dikkat çeken bir çelişki yaşanıyor. Son verilere göre reel kiralarda yıllık bazda düşüş sürerken, kiralık konutlara yönelik talep güçlü bir şekilde artıyor. Sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre, reel kira artış oranı Nisan 2025 itibarıyla yıllık bazda yüzde 1 düşüş gösterdi. Aynı dönemde kiralık konut talep endeksi yüzde 22,9 gibi dikkat çekici bir oranla yükseldi. Bu gelişme, ekonomik belirsizlikler ve satın alma gücündeki azalmaya bağlı olarak vatandaşların kiralık konuta yöneldiğini ortaya koyuyor.
Reel Kiralardaki Düşüş Ne Anlama Geliyor?
Reel kira değişim oranı, kira fiyatlarının enflasyon karşısındaki gerçek değerini ortaya koyar. Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile rekor seviyeye çıkan reel kira artış oranı, takip eden aylarda hızlı bir şekilde düşüşe geçti. Bu süreçte yüksek enflasyon, nominal kira artışlarını gölgede bıraktı. Özellikle Şubat 2024 itibarıyla reel kira değişimi negatif seviyelere indi, yani kiralar, enflasyon karşısında değer kaybetmeye başladı.
Mayıs 2024’te yıllık reel kira değişim oranı yaklaşık yüzde -15 olarak gerçekleşti. Bu, kiralık konut piyasasında önemli bir dönüm noktasıydı. Sonraki aylarda düşüş ivmesi yavaşlasa da Nisan 2025’te reel kira fiyatları yıllık bazda yüzde 1 azaldı. Bu tablo, kiraya verenler açısından reel kazançların düştüğünü, kiracılar açısından ise nispeten daha ulaşılabilir kiraların ortaya çıktığını gösteriyor.
Talep Neden Artıyor?
Reel kira fiyatlarının gerilemesine rağmen kiralık konutlara olan talep hızla yükseliyor. 2024’ün ikinci yarısında yaşanan geçici talep düşüşü, Aralık ayı itibarıyla yerini toparlanmaya bıraktı. Nisan 2025’te konut talep endeksi, bir önceki aya göre %22,9’luk artışla 197,3 seviyesine çıkarak son dönemin en güçlü yükselişlerinden birini kaydetti. Geçen yılın Nisan ayına göre ise talepte yüzde 7,9’luk bir artış söz konusu.
Bu durum, özellikle şu faktörlerle açıklanabilir:
Konut satın alma gücünün düşmesi: Yüksek faiz oranları ve krediye erişim zorlukları, bireyleri kiralık konuta yönlendiriyor.
Göç hareketliliği: Deprem sonrası yer değişiklikleri ve büyük şehirlerdeki iş imkanları kiralık konut talebini canlı tutuyor.
Yeni evlilikler ve hane sayısındaki artış: Genç nüfusun artışı ve bireyselleşme eğilimi, kiralık konut ihtiyacını artırıyor.
Yatırımcının satış odaklı hareketi: Birçok mülk sahibi, konutunu satma eğiliminde olduğu için piyasada kiralık konut arzında daralma yaşanabiliyor. Bu da talep üzerindeki baskıyı artırıyor.
Sektör İçin Ne Anlama Geliyor?
Kira fiyatlarının reel bazda gerilemesi, kısa vadede yatırımcılar için düşük getiri anlamına gelse de talep artışı, uzun vadeli yatırımcılar açısından doluluk garantisi sunuyor. Özellikle merkezi bölgelerde ve üniversitelere, sanayi alanlarına yakın lokasyonlarda kiralık konutlara olan ilgi yoğunlaşıyor.
Konut piyasasında yaşanan bu ayrışma, gayrimenkul sektöründe strateji değişimlerini de beraberinde getirebilir. Kimi yatırımcılar satış yerine kira getirisini optimize etmeye yönelebilirken, bazıları daha uygun maliyetli bölgelerde yatırım yaparak bu yükselen talebi değerlendirmek isteyebilir.
Sonuç: Reel kira fiyatlarındaki gerileme, kiracılar için kısa vadede bir avantaj gibi görünse de artan talep, yakın gelecekte bu trendi tersine çevirebilir. Kiralık konut talep endeksindeki güçlü yükseliş, piyasada arz-talep dengesinin yeniden kurulmakta olduğunu gösteriyor. Bu tablo, hem yatırımcılar hem de kiracı adayları açısından dikkatle izlenmesi gereken bir döneme işaret ediyor.