Türkiye konut piyasasında son yıllarda dikkat çeken en önemli dinamiklerden biri, cari fiyatlardaki yüksek oranlı artışlardı. Ancak 2023’ün başından itibaren, bu artışların ivme kaybettiği görülüyor. sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporu, enflasyonla paralel seyreden ancak temposu yavaşlayan cari fiyat hareketlerini ayrıntılı biçimde gözler önüne seriyor.
Türkiye Genelinde Yavaşlayan Fiyat Artışı
2021 ve 2022 yıllarında konut fiyatları, enflasyonun da etkisiyle adeta rekorlar kırarken, 2023’ten itibaren bu yükseliş hızında dikkat çekici bir yavaşlama yaşandı. 2025 Nisan verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlardaki yıllık değişim oranı %25,6 olarak belirlendi. Bu oran, nominal fiyatlarda hâlâ yükselişin sürdüğünü gösterse de, artış temposunun geçmiş dönemlere kıyasla oldukça düşük olduğunu ortaya koyuyor.
İstanbul’da Tepeden İniş
İstanbul, konut fiyatlarının en hızlı arttığı ve ardından en sert şekilde yavaşladığı şehirlerin başında geliyor. Temmuz 2022’de yıllık bazda %240,9 gibi olağanüstü bir artış oranına ulaşan İstanbul konut piyasası, 2025 Nisan itibarıyla %26 seviyesine kadar gerilemiş durumda. Bu oran, hâlâ enflasyonun üzerinde bir artışa işaret etse de, yükseliş trendinin artık ivme kaybettiğini net bir şekilde ortaya koyuyor.
Ankara ve İzmir’de Dengelenme Süreci
Başkent Ankara’da konut fiyatları Eylül 2022’de yıllık bazda %205,6 ile zirve yaparken, İzmir aynı dönemde %183,1 ile rekor kırmıştı. Ancak her iki şehirde de 2023 sonrası fiyat artışında belirgin bir yavaşlama gözlemlendi. Nisan 2025 itibarıyla Ankara’da konutların cari fiyatlardaki yıllık değişim oranı %34 olarak gerçekleşti. İzmir’de ise bu oran %29,8 seviyesinde kaldı. Bu değerler, halen yüksek enflasyon ortamında fiyatların nominal bazda arttığını gösterse de, 2022 yılına kıyasla çok daha dengeli bir seyir izleniyor.
Enflasyonla Paralel Ama Daha Sakin Bir Seyir
Cari fiyatların nominal olarak artışını sürdürmesi, yüksek enflasyon ortamında beklenen bir durum. Ancak hem büyükşehirlerde hem de ülke genelinde bu artışların çok daha yavaş ve kontrollü bir şekilde gerçekleşiyor olması, piyasa dengeleri açısından önemli bir sinyal niteliğinde. Özellikle yatırımcılar açısından bu durum, kısa vadeli yüksek kazanç beklentilerinin artık yerini daha uzun vadeli, temkinli stratejilere bırakabileceğini gösteriyor.
Sonuç: Nominal Artış Devam Ederken, Piyasa Soğuyor
Konut fiyatlarında cari artışın devam etmesine rağmen, artış hızının azalması piyasanın bir soğuma dönemine girdiğini ortaya koyuyor. Enflasyon etkisiyle fiyatlar yükseliyor gibi görünse de, gerçek değer artışları yavaşlıyor. Bu da hem alıcıların hem de satıcıların daha rasyonel kararlar almasını gerektiren bir sürecin başladığına işaret ediyor.
Önümüzdeki dönemde ekonomik göstergelerdeki gelişmeler ve faiz politikaları, bu yavaşlamanın derinleşip derinleşmeyeceği konusunda belirleyici olacak.